行業透視 | 土地市場再現“小陽春”,為何這些企業格外“冷靜”?

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導 讀 

投資放緩房企集中“一頭一尾”,融創、萬科等龍頭房企格外冷靜。

進入二季度以來,土地市場成交量價回升,土拍溢價率連續多月上漲,截止至6月末已經漲至17%左右,高于去年下半年。重點城市核心地塊吸引了多家開發商參拍,企業拿地積極性也顯著回升。但在土地火熱的大背景下,仍有部分企業如萬科、融創、金茂等投資格外冷靜,是何原因?


01

地市火熱下投資分化
仍有4成百強房企拿地銷售比未及0.3


進入二季度以來,土地市場明顯回溫,二季度300城月均土地成交總價均突破6000億元,且溢價率已經回升至17%左右,顯著高于去年下半年。

土地市場的快速回溫一方面是由于疫情影響逐漸退去,一季度被壓縮的投資需求得到釋放,且另一方面是不少城市加速推出優質土地,刺激房企拿地,此外整體融資環境相對寬松、上半年拿地有望年內轉化為銷售額,均是二季度土地市場回溫的重要原因。

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土地市場火熱之下,二季度房企投資卻出現分化。

二季度以來,TOP50房企投資金額大幅上漲,月均投資額較一季度上漲144%。若從百強房企的拿地銷售比來看,二季度同樣提升顯著,截止至6月末百強房企拿地銷售比已經達到0.38,已經高于2019年平均水平。

但值得注意的是,地市火熱下百強房企投資態度則持續分化。與中梁、綠城等拿地積極性較高相對應的是,仍有部分房企“按兵不動”保持審慎態度。

截止6月末百強房企中仍有近4成企業的拿地銷售比未回到0.3,近3成企業拿地銷售比未回到0.2。

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02

投資放緩房企集中“一頭一尾”
融創、萬科等龍頭房企格外冷靜

從梯隊層面看,拿地較為謹慎的企業主要集中在“一頭一尾”。

第一梯隊1-6月拿地銷售比僅有0.28,不僅低于行業平均水平,也在各梯中最為謹慎。銷售TOP50之后企業投資乏力更多源自一季度銷售受影響,企業需警惕現金流風險,投資力度被迫降低。

第二梯、三隊房企出于進一步提升業績、搶占市場份額的需求,上半年拿地銷售比分別達到0.54和0.47,拿地最為積極。

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具體到企業來看:

上半年銷售金額最高的5家房企中,碧桂園、恒大、萬科和融創拿地銷售比普遍偏低,平均僅有0.19,遠低于行業平均和梯隊平均,謹慎態度一覽無遺。

碧桂園、恒大進入二季度后投資力度提升明顯,4月拿地金額大幅上漲,而萬科、融創則保持相對“冷靜”,投資力度提升相對延遲,5、6月份拿地金額才有所提升。萬科、融創上半年的投資金額同比分別降低了57%和45%,投資力度同比減半,投資金額排名也大幅下滑,2019年上半年萬科和融創均位列拿地總價TOP3,但2020年上半年兩者均跌至拿地總價10強外。

此外,銷售排名在百名左右的房企中也不乏拿地動作較少的企業,如當代、電建和中昂等上半年總投資金額不足10億元。

緣何這些企業與市場走勢相悖?

我們認為一方面是受自身戰略影響,主動放緩,另一方面則是資金的制約,在疫情后期衡量投資權重后作出投資放緩的舉措。

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03

土地儲備量大且質優
是融創、金茂等房企放慢投資節奏的底氣


部分房企維持謹慎的拿地態度、保持靈活拿地節奏的重要原因是其土地儲備充足,通過主動放緩投資節奏、專注優質地塊規避風險。

銷售TOP10房企中,融創、金茂上半年拿地銷售比分別為0.25和0.12,拿地積極性在頭部房企中較低。與總土儲對比來看,兩者土地儲備均相當充裕。其中融創總土儲貨值達到2.5萬億,僅次于碧桂園,金茂總土儲貨值也有9322億元,位列第9,高于其銷售排名。

去化周期上看,融創和金茂的總土儲去化周期分別達到4.76年和6.37年,遠高于百強平均去化周期3.8年,充足的土地儲備是也是兩個企業穩健拿地、控制投資節奏的底氣。

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從土地儲備的分布來看,融創和金茂都是典型深耕一二線城市的房企,總土儲分別有82%和79%位于一二線城市。2020年融創新增土儲仍有超過6成位于一二線城市,而金茂更是100%新增土儲都位于一二線城市,仍然遵循深耕、聚焦一二線的投資邏輯。

此外,從TOP10拿地成本來看,融創上半年拿地成本僅為6972元/平方米,與其他重點布局一二線城市的企業如綠城、中海等相比拿地成本明顯較低,也反映了融創謹慎態度,即便是一二線城市也堅決不拿高價地,符合在3月初業績會上,融創提出拿地要“拿對地方、拿對時間”的策略。

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04

疫情沖擊下銷售壓力大
倒逼弘陽、電建等“促銷售、緊投資”


一季度的市場銷售與土地市場同樣受到疫情的嚴重影響,導致百強房企中有近一半企業上半年累計操盤金額同比下降,銷售不佳倒逼企業將工作重心放在銷售方面,也一定程度上影響了企業的現金流、回款以及對未來市場的預期,最終使部分企業不得不“促銷售、緊投資”。

如泰禾、弘陽、當代、電建等企業半年操盤金額同比下降明顯,泰禾操盤金額降幅甚至達到44%,銷售排名更是下降了24名;與此同時企業的拿地金額的降幅更大,弘陽、電建拿地金額同比分別下降85%和94%。

對此類企業而言,一方面疫情影響銷售不及預期倒逼企業謹慎投資,如電建,其布局中心在湖北,因此所受影響更大;另一方面是目前中小型房企必須更重視現金流的安全性,不得不降低投資力度。

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05

一二線優質地塊僧多粥少
戰略重心回歸二線導致部分房企拿地難度加大


2019年以來回歸、聚焦高能級成了大部分房企投資的共識,也導致了原本土地資源就相對稀缺的一二線城市進一步陷入僧多粥少的困局。尤其是二季度以來,一二線城市為了刺激開發商拿地積極性,推出不少位于核心地段的優質地塊,吸引了大量開發商參拍,競拍輪數超過50輪、百輪的地塊層出不窮。

在這樣的市場局面下,也導致了房企在一二線及其他熱點城市拿地的難度、門檻均持續上升,也是導致部分戰略聚焦一二線的企業“拿不到地”的原因。據不完全統計,在重點監測的城市中,規模房企積極參拍重點地塊,如金地、中海、新城在重點監測城市參拍重點地塊的次數超過70次,但最終競得的概率僅有2成左右,熱點地塊的競拍激烈程度可見一斑,房企成功拿地的概率不高。

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整體來看,企業維持謹慎投資主要可分為“主動謹慎”和“被動謹慎”兩大類,像融創、金茂這樣土儲充足、土儲結構較優、足以滿足銷售需求的企業并無迫切的補倉需求,得以根據市場情況審慎投資;而另一類企業則是由于銷售吃緊、現金流緊張或在土拍中競爭力不夠強等原因而無法增儲,相對被動。

目前土地市場看似迎來小陽春,但其本質上與去年有所差異:今年二季度土地市場的回溫很大原因在于部分城市優質地塊供應不斷下,一季度受到疫情影響而被壓抑的需求正在反彈。當前疫情影響后的市場仍有較大不確定性,因此對于中小房企而言,扎堆趁熱拿地仍有一定風險,在積極參拍時需警惕自身現金流安全性以及對土地成本的控制。


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